Каква е разликата между продажба на правото на строеж и продажба на сграда и трябва ли при закупуването на това право да се състави нотариален акт?
Правото на строеж е предмет на продажба, когато сградата, за която е учредено /или придобито/ все още не е построена до етап «Груб строеж. Съществува легално определение за "Груб строеж” в §5 т.46 от Допълнителните разпоредби на закона за устройство на територията /ЗУТ/, а именно: «сграда или постройка, на която са изпълнени ограждащите стени и покривът, без или със различна степен на изпълнени довършителни работи.» Наличието на груб строеж се установява от общинската администрация по местонахождение на имота и за целта се съставя констативен протокол /така нареченият Акт 15/ съгласно Наредба № 3 от 31 юли 2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството. В случай, че сделката се извършва преди съставянето на този протокол, то като предмет на прехвърлянето ще бъде правото на строеж. В обратния случай се прехвърля собствеността върху построената вече сграда на етап «груб строеж» или окончателно завършената сграда – т.е. когато е получила «разрешение за ползване»- така нареченият Акт 16. Освен правото на строеж върху цялата сграда предмет на сделката може да бъде и правото на строеж върху самостоятелен обект от същата /апартамент, магазин, гараж и др./
В случай, че възнамерявате да закупите право на строеж и ако продавачът не е държавата или общината, то следва да извършите сделката пред нотариус. Изискуемата по закон форма на договора за разпореждане с правото на строеж е нотариалния акт. Законодателят е въвел изискването за този вид форма в чл.18 от закона за задълженията и договорите /ЗЗД/ по отношение на договорите за прехвърляне на собственост или за учредяване на други вещни права върху недвижими имоти. В противен случай сделката би била недействителна и няма да породи правни последици. Единственото изключение от изискването за този вид форма /нотариален акт/ при сделки с недвижими имоти и вещни права върху тях се допуска когато едната страна по договора е държавата / чл.48 ал.2 от закона за държавната собственост/ или общината /чл.34 ал.7 от закона за общинската собственост/, при които е достатъчно да е налице писмена форма. Във всички случаи обаче договорът за прехвърляне на правото на строеж следва да бъде вписан в имотния регистър към Агенция по вписванията.
